Mäkitalo seuraa: Hallituksen esitys uudeksi rakentamislaiksi annettu – mikä muuttuu rakennuttajan näkökulmasta?

bridge

Valtioneuvosto on 15.9.2022 hyväksynyt hallituksen esityksen rakentamislaiksi. Rakentamislakia ja sen pohjana ollutta maankäyttö- ja rakentamislain (”MRL”) kokonaisuudistusta on valmisteltu pitkään ja hartaasti, ja prosessiin on sisältynyt yllättäviäkin käänteitä. Syyskuisen valtioneuvoston päätöksen myötä rakentamislakiesitys etenee eduskuntaan, jossa se esitellään lokakuussa 2022. Mikäli eduskunta hyväksyy lakimuutokset hallituksen ehdottamalla tavalla, tulisivat muutokset voimaan 1.1.2024.

Olemme  koonneet tähän kirjoitukseen eniten keskustelua herättäneet ja rakennuttajan näkökulmasta keskeisimmät muutokset, eli päävastuullisen toteuttajan vastuuta ja lupajärjestelmää koskevat muutokset. Kirjoituksen lisäksi järjestämme marraskuussa 2022 aamiaisseminaarin sekä webinaarin, joissa käymme läpi uudistuksen keskeisimpiä muutoksia tiiviissä tunnin mittaisessa seminaaripaketissa. Tapahtumat ovat maksuttomia. Lisätiedot ja ilmoittautuminen tapahtumiimme verkkosivuillamme.

Rakennushankkeen päävastuullisen toteuttajan lakisääteinen vastuu

Uusi ehdotettu rakentamislaki sisältää uutta sääntelyä koskien rakennushankkeen niin kutsuttua päävastuullista toteuttajaa. Päävastuullisen toteuttajan ehdotettu lakisääteinen vastuu on nykyisen maankäyttö- ja rakentamislain mukaan ollut rakennushankkeeseen ryhtyvällä (eli usein urakkasuorituksen tilaaja).

Uuden sääntelyn taustalla on nykyisen hallituksen hallitusohjelman hyvinkin yksityiskohtainen kirjaus, jonka mukaan ”rakentamisen toteutusvastuu säädetään pääurakoitsijalle”. Rakentamislain valmistelun aikana ehdotettu sääntely on rakentamisen vastuiden osalta muuttunut sisällöltään urakoitsijan ajallisesta lakisääteisestä laatuvastuusta nyt ehdotettuun päävastuullisen toteuttajan koordinointipainotteiseen kokonaisvastuuseen.

Sääntelyn tavoitteena on parantaa rakentamisen laatua puuttumalla työmaalla tapahtuvaan toimintaan. Lain esitöistä näkyy tavoite suojella erityisesti yksityishenkilöitä, jotka tilaavat urakkasuorituksia ilman alatuntemusta. Sääntely koskisi kuitenkin hankkeesta riippumatta kaikkia rakennushankkeisiin ryhtyviä.

Mistä päävastuullinen toteuttaja vastaa?

Päävastuullisen toteuttajan vastuu kohdistuisi lakiesityksen mukaan käytännön rakentamisen toteutukseen työmaalla. Tarkoitus ei siten ole ollut luoda uutta lakisääteistä takuuaikaa tai muuta hankkeen valmistumisen jälkeiseen aikaan ulottuvaa vastuuta.

Päävastuullinen toteuttaja vastaisi ehdotetun lain mukaan:

  • Rakennustyöstä ja hankkeen toteuttamisesta suunnitelmien, rakentamislain ja sen nojalla annettujen teknisten vaatimusten, lupien ja hyvän rakennustavan mukaisesti (ns. toteutusvastuu)
    • Vastuu ei ulottuisi rakentamislakia laajemmalle, jolloin esimerkiksi vastuu sähkötöistä määräytyisi edelleen sähköturvallisuuslain mukaan
  • Työmaalla tapahtuvan toiminnan koordinoimisesta ja yhteensovittamisesta
  • Toteutuksen kokonaisuudesta ja laadusta
  • Rakennustyön edistymistä ja rakennustyönaikaisia muutoksia koskevien tietojen toimittamisesta suunnittelijoille, jotta suunnittelijat voivat päivittää toteumamallit (ns. ”as built” -suunnitelmat)
  • Ilmoitusten tekemisestä rakennusvalvontaviranomaiselle koskien valmistelevia toimenpiteitä ja paalutustöitä
  • Viranomaiskatselmuksiin osallistumisesta
  • Tilaajavastuulain mukaisista vastuista

Kuka vastaa?

Päävastuulliseksi toteuttajaksi katsotaan lakiehdotuksen mukaan se, jonka rakennushankkeeseen ryhtyvä on nimennyt hankkeen päävastuulliseksi toteuttajaksi. Nykyään rakennushankkeeseen ryhtyvä pysyy vastuussa lakisääteisistä vastuistaan rakennusvalvontaviranomaista kohtaan, vaikka sopimuksissa vastuu olisi siirretty pääurakoisijalle. Ehdotetun lain mukaan vastuu viranomaisiakin kohtaan voitaisiin siirtää urakoitsijalle.

Jollei päävastuullista toteuttajaa olisi erikseen nimetty, vastaisi kuitenkin rakennushankkeeseen ryhtyvä itse ehdotetun rakentamislain mukaisista päävastuullisen toteuttajan vastuista. Lainsäädännön asettama lähtökohta olisi siis, että rakennushankkeeseen ryhtyvä kantaisi päävastuullisen toteuttajan lakisääteiset vastuut, jollei urakoitsijan kanssa sovita muuta. Tarkoituksena on ollut, että se taho, jolla on parhaan rakennustyön aikaiset edellytykset vaikuttaa laadukkaaseen lopputulokseen (tyypillisesti pääurakoitsija), toimisi päävastuullisena toteuttajana, mutta tämän tavoitteen saavuttaminen vaatii tapauskohtaisesti, että vastuun siirtämisestä sovitaan osapuolten kesken.

Koska päävastuullisen toteuttajan nimeäminen olisi sopimusperusteinen järjestely, urakka- ja muihin rakentamissopimuksissa tulee jatkossa huolehtia, että päävastuulliseksi toteuttajaksi on nimetty se taho, jonka on tarkoitus kantaa lainsäädännön mukaiset vastuut hankkeen toteuttamiseksi.

Mikäli rakennushankkeelle nimetään rakennushankkeeseen ryhtyvästä erillinen päävastuullinen toteuttaja, tulee päävastuullinen toteuttaja ilmoittaa rakennusvalvontaviranomaiselle. Rakennushankkeen osallisten kesken voidaan myös sopia, että päävastuullinen toteuttaja vaihtuu hankkeen vaiheiden mukaan (esim. maanrakennustyöt, perustustyöt ja rakennuksen pystyttäminen). Myös vaihdoksista on ilmoitettava viranomaisille.

Miten vastuu toteutuu?

Rakentamislain ehdottama vastuu rakentamisesta on julkisoikeudellista vastuuta rakennusvalvontaviranomaisia kohtaan. Rakennusvalvontaviranomainen olisi näin ollen toimivaltainen valvomaan, täyttääkö päävastuullinen toteuttaja lakisääteisen vastuunsa, ja viranomaisen tulisi puuttua havaittuihin laiminlyönteihin, mikäli tällaisia ilmenee.

Valvonnan muotoina rakennusvalvontaviranomainen voisi käyttää nykyisenkin maankäyttö- ja rakennuslain mahdollistavia sattumanvaraisia tarkastusmenettelyjä, ulkopuolisia tarkastuksia ja erityismenettelyä. Lisäksi viranomainen voisi edellyttää erillisen laadunvarmistusselvityksen laatimista. Rakentamislain esitöissä on korostettu, että näiden valvontatoimien käyttämistä olisi syytä lisätä nykyisestä, vaikka merkittäviä muutoksia itse valvontatoimiin ei ehdoteta.

Ehdotettu rakentamislaki sisältäisi kuitenkin sääntelyä siitä, että valvontatoimenpiteet tulisi suhteuttaa rakennushankkeen vaativuuteen, ja siitä, mitä tekijöitä viranomaisen tulee ottaa huomioon harkitessaan hankkeen vaativuutta. Näihin tekijöihin kuuluu mm. hankkeen laajuus, koko ja käyttötarkoitus, hankkeen mahdollisista rakennusvirheistä aiheutuvien seurausten haitallisuus ja aiemmat kokemukset käytetyistä suunnittelu- ja toteutusratkaisujen toimivuudesta. Viranomaisen tulisi harjoittaa laajempaa valvontaa vaativiksi luokiteltavissa rakennushankkeissa.

Yksityisoikeudellinen vastuu työn lopputuloksesta ja laadusta määräytyisi edelleen urakoitsijan ja tilaajan välisen sopimuksen perusteella.

Muutokset rakentamisen lupajärjestelmään

Rakennusluvasta rakentamisluvaksi ja muut pääasialliset muutokset

Ehdotettu lakipaketti näyttäisi säilyttävän kaavoituksen ja muun alueiden suunnittelun säännökset käytännössä ennallaan, mutta lain nimi muuttuu MRL:stä alueidenkäyttölaiksi. Sen sijaan rakennuslupasääntelyyn, josta säädettäisiin uudessa rakentamislaissa, on näillä näkymin luvassa muutoksia. Toimenpidelupa sulautuisi uuteen rakentamislupaan ja rakentamislakiin säädettäisiin tarkemmat luvanvaraisuuden (lähinnä kokoon perustuvat) kriteerit, joskin kunnille jäisi vielä harkintavaraa erityisesti korjaamisen luvitukseen. Yleisesti ottaen voidaan kuitenkin todeta lupakynnyksen nousevan.

Uutena innovaationa luvitukseen olisi tulossa mahdollisuus jakaa rakentamislupa hakijan niin halutessa erilliseen sijoittamislupaan ja toteuttamislupaan. Nimensä mukaisesti sijoittamisluvassa voitaisiin ensin arvioida rakennuksen sijoittamisen edellytykset ja sen etu olisi se, että hankkeeseen ryhtyvä voisi saada niistä varmistuksen ennen kuin se ryhtyy yksityiskohtaisempaan tekniseen suunnitteluun. Olennaiset tekniset vaatimukset arvioitaisiin sitten erikseen toteuttamisluvan yhteydessä.

Sijoittamisluvan on katsottu voivan nopeuttaa hankkeita tilanteissa, joissa kaavoitus on vanhentunut, hanke poikkeaa kaavasta tai alueella ei ole yksityiskohtaista kaavaa. Toisaalta sijoittamisluvalla ei ole tarkoitus muuttaa sitä, milloin hanke edellyttäisi poikkeamislupaa tai kaavamuutosta. Lakiesityksen lausunnoissa sijoittamisluvan etuihin esimerkiksi sujuvoittamisen näkökulmasta onkin suhtauduttu hieman pidättyväisesti.

Uudistuksella on tarkoitus entisestään lisätä lupahallinnon digitalisaatiota. Luvitus perustuisi jatkossa tietomalleihin ja suunnitteluvaiheen suunnitelmamalli mahdollistaisi myös myöhemmin lisätyn todellisuuden käyttämisen rakentamislupien yhteydessä. Loppukatselmuksen yhteydessä luovutettaisiin ns. toteumamalli, joka loisi perustan luotettavalle digitaaliselle tallennukselle sekä viranomaisen ajantasaiselle tietojärjestelmälle, josta olisi etua muun muassa korjaus- ja muutostöissä. Digitaalisuustavoitteita on kritisoitu siitä, että niiden kunnianhimoisen aikataulun pelätään vaikeuttavan luvitusta ja kuntien toimintaa etenkin sinä aikana, kun kunnat valmistelevat ja ottavat käyttöön tarvittavat järjestelmä- ja prosessimuutokset.

Rakentamisluvan uudet olennaiset tekniset vaatimukset

Rakentamislakiin on tarkoitus lisätä olennaisia teknisiä vaatimuksia rakennuksen elinkaariomaisuuksista ja vähähiilisyydestä. Muutosten soveltamisalat hieman vaihtelevat, mutta pääosin ne eivät kuitenkaan soveltuisi sellaisiin uusiin rakennuksiin, joita ei nytkään tarvitse suunnitella tai rakentaa MRL 117 g §:n nojalla nollaenergiarakennuksiksi. Tällaisia rakennuksia ovat esimerkiksi pääosa maatalouden ja teollisuuden rakennuksista sekä maanpuolustukseen liittyvä rakentaminen. Lisäksi vaatimukset eivät kaikilta osin soveltuisi erillispientaloihin tai laajamittaisesti korjattaviin rakennuksiin (ellei kyse ole rakennuksesta, jonka energiatehokkuutta tulee parantaa MRL 117 g §:n mukaan korjaustyön yhteydessä).

Osa muutoksista ovat toisaalta jo ennestään tuttuja, koska rakentamislailla ne nostetaan lähinnä asetuksista laintasoiksi määräyksiksi. Esimerkiksi maankäyttö- ja rakennusasetuksessa on jo aiemmin ollut rakentamisen ekologisuutta koskevia velvoitteita, jotka nyt tuodaan lain tasolle tavalla, jossa painotettaisiin elinkaariajatteluun perustuvaa, rakennusten elinkaaren hallintaa ja rakentamisen kestävää laatua.

Rakennuksen elinkaariomaisuudet

Rakentamislain yhtenä tarkoituksena on huomioida nykyistä painokkaammin rakennuksen koko elinkaari ja luoda edellytyksiä sille, että rakennukset suunniteltaisiin ja rakennettaisiin elinkaariominaisuuksiltaan ekologiksi ja pitkäikäisiksi. Tämän takia säädettäisiin uudesta rakennuksen elinkaariominaisuuksien olennaisesta teknisestä vaatimuksesta, joka edellyttäisi rakentamishankkeeseen ryhtyvältä siitä huolehtimista, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan käyttötarkoituksen edellyttämällä tavalla elinkaariominaisuuksiltaan ekologiseksi sekä tavoitteelliselta tekniseltä käyttöiältään pitkäikäiseksi.

Velvoite edellyttäisi erityishuomion kiinnittämistä muun muassa pohjarakenteiden sekä kantavien rakenteiden kestävyyteen sekä rakennuksen ja sen teknisten järjestelmien käyttöikään, käytettävyyteen, huollettavuuteen, muunneltavuuteen ja korjattavuuteen sekä rakennusosien purettavuuteen ja uudelleenkäytettävyyteen. Konkreettisempaa sääntelyä lienee luvassa, koska hallituksen esityksessä on esitetty säädettäväksi asetuksenantovaltuudesta, jonka nojalla voitaisiin antaa tarkempia säännöksiä rakennuksen tavoitteellisesta teknisestä käyttöiästä, muunneltavuudesta, huollettavuudesta ja korjattavuudesta sekä rakennusosien purettavuudesta.

Rakennukselle tulisi rakentamisluvan yhteydessä laatia ja esittää materiaaliseloste, joka sisältäisi tiedot rakentamisessa käytettävistä materiaaleista ja tuotteista. Lisäksi hankkeeseen ryhtyvälle tai purkulupaa hakevalle säädettäisiin uusi purkumateriaali- ja rakennusjätteen selvitysvelvoite sekä velvoite ilmoittaa materiaaleja ja rakennusjätettä koskevat tiedot viranomaisen tietokantoihin. Riippuen lupatyypistä, selvityksestä tulisi käydä ilmi arviot rakennus- tai purkuhankkeessa syntyvien purkumateriaalien, mukaan lukien vaarallisten jätteiden ja maa- ja kiviainesten, määrät. Muutoksella pyritään muun muassa kannustamaan tontin sisäiseen maamassatasapainoon sekä luomaan edellytyksiä kaupungeille maamassojen kuljetusten koordinointiin. Velvollisuus ei kuitenkaan koskisi hankkeita, joissa purkumateriaalien määrä voidaan arvioida vähäiseksi.

Rakennuksen vähähiilisyys

Rakentamislakiin lisättäisiin myös uusi rakennuksen vähähiilisyyden olennainen tekninen vaatimus, joka edellyttäisi rakentamishankkeeseen ryhtyvältä sitä, että hän huolehtisi siitä, että uusi rakennus suunnitellaan ja rakennetaan vähähiiliseksi. Lisäksi uuteen rakentamishankkeeseen tai laajamittaiseen korjaukseen ryhtyvältä edellytettäisiin rakentamisluvan yhteydessä ilmastoselvitystä, jossa raportoitaisiin muun muassa rakennuksen hiilijalanjäljestä ja -kädenjäljestä. Rakennuksen hiilijalanjäljelle on tarkoitus myös säätää rakennuslupaharkinnassa sovellettavat sitovat raja-arvot, jotka koskisivat sellaisia uusia rakennuksia, joita myös nykyisen lainsäädännön mukaiset energiatehokkuuden vertailuluvun (E-luku) raja-arvot koskevat.

Hiilijalanjäljen ja -kädenjäljen arvioinnissa olisi käytettävä rakennuksen vähähiilisyyden arviointimenetelmää, jossa olisi käytettävä kansallisen päästötietokannan tietoja tai muita arviointimenetelmän mukaisia tietoja arvioinnin luotettavuuden ja yhdenmukaisuuden varmistamiseksi. Tiedot on suunniteltu tallennettavaksi päästötietokantaan, jonka ylläpito tulisi Suomen ympäristökeskuksen tehtäväksi.

 

Asiantuntijamme seuraavat tiiviisti lakiehdotusten viimeisiä käsittelyvaiheita sekä niiden tulevaa soveltamiskäytäntöä. Mikäli lainsäädännön muutokset herättävät kysymyksiä tai ajatuksia, asiantuntijamme keskustelevat mielellään lisää. Ota meihin yhteyttä!

Muistathan myös ilmoittautua Aamiaisseminaarimme ja webinaariimme ”Uusi rakentamislaki ja MRL:n muuttuminen alueidenkäyttölaiksi – mikä oikeasti muuttuu?” Tapahtumien lisätiedot ja ilmoittautuminen verkkosivuillamme.

Lisätietoa antaa